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Muchas veces ocurre
que la mayoría de los miembros de un Consejo de Administración de un
edificio o conjunto desconocen sus alcances y las limitaciones de sus
funciones, pues ignoran la Ley 675 de agosto 3 de 2001, que reglamenta la propiedad
horizontal en Colombia.
Una de las condiciones que se deben exigir a los que se postulan a esos
cargos es que se lean la Ley para que puedan aplicarla, y ser propietario
(titular de dominio).
La función específica del Consejo de Administración es la de vigilar que se
cumpla el reglamento de copropiedad procurando que se practiquen las
decisiones tomadas en las asambleas generales, llámense ordinarias o
extraordinarias que es la máxima autoridad.
Otra función es
informar al administrador sobre las irregularidades que se presenten en el
condominio, examinar los libros de contabilidad donde se registren los
ingresos y egresos mensuales y velar por el estricto cumplimiento de lo
presupuestado al año en sus numerales debidamente aprobados en las asambleas.
Los Consejos de Administración no podrán manejar finanzas ni ejecutar
trabajos por cuenta propia, ni contratar sin previo permiso de la máxima
autoridad que es la asamblea de propietarios, ni obligar al administrador a
tomar decisiones que contraríen lo establecido en el marco de la Ley.
En caso de que esto ocurra, el administrador está facultado para citar a
asamblea extraordinaria y dar a conocer a todos los propietarios sobre los
atropellos o acoso indebido por parte de los miembros del Consejo de
Administración, por ejercicio indebido de autoridad.
Los miembros que conforman un consejo de administración son máximo cinco
personas con conocimientos básicos de la Ley de Propiedad Horizontal.
La mayoría de consejos de administración desconoce sus funciones y el
alcance de sus decisiones, como también desconocen las funciones del
administrador, desafortunadamente la ley que reglamentaria del régimen
especial de la propiedad horizontal, no detallo en forma clara las
funciones del consejo, en tanto que si fue clara en las funciones de la
asamblea y del administrador, debemos entender que las funciones asignadas
por la ley a la asamblea y al administrador, no las puede realizar el
consejo de administración. Veamos el orden del mandato de la ley 675 de 2001.
Ley 675/2001 Artículo 4o.
Constitución. Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad
horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro
de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona
jurídica a que se refiere esta ley.
Este artículo por mandato expreso, crea la persona jurídica de la forma
especial de dominio, denominada propiedad horizontal,
Ley 675 /2001 Artículo 5°.
Contenido de la escritura o reglamento de propiedad horizontal. La escritura
pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir
como mínimo.
Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal
incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y
control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las
reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o
conjunto.
Es claro este enciso, en expresar que tiene que haber reglas que gobiernen
los edificios o conjuntos que se someten al régimen especial de la
propiedad horizontal, pero hay que entender que significa gobierno! En
términos amplios y de la ley 675 de 2001; Gobierno quiere decir. Orden,
régimen o sistema para dirigir o administrar un edificio o conjunto,
sometido al régimen de propiedad horizontal.
Ley 675/2001 Artículo 32. Objeto de
la persona jurídica. La propiedad horizontal, una vez constituida
legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los
propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar
correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos
de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer
cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
Ley 675/2001 Artículo 36. Órganos de dirección y administración. La
dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea
general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al
administrador de edificio o conjunto.
Este artículo deja bien claro lo ya expresado en el artículo quinto de la Ley
675 de 2001, de quienes gobiernan la organización y funcionamiento del
edificio, conjunto, centro comercial ó asimilado que se encuentre sometido
a régimen para la propiedad horizontal.
Es materia de análisis que quienes gobiernan son órganos de dirección y
administración de la persona jurídica, órganos colegiados que toman sus
decisiones por mayorías de los asistentes, es el caso de la asamblea
general de propietarios y del consejo de administración. El administrador y
Representante Legal, no es un cuerpo colegiado, en que momento este órgano
dirige y en qué momento administra y representa a la persona jurídica.
Con esto se resalta:
Que el consejo de administración sólo es obligatorio en copropiedades
comerciales o mixtas con más de 30 unidades privadas excluyendo
parqueaderos y depósitos.
Sólo es posible tener consejo de administración en copropiedades
residenciales, si supera más de 30 unidades privadas excluyendo
parqueaderos y depósitos, siempre y cuando el reglamento de propiedad
horizontal lo determine.
Para ser consejero se debe ser propietario o tener poder de delegación, en
el que se especifique el poder recibido para ser consejero. De ahí que las
personas que se postulan con el poder común que reciben para participar en
las asambleas, no es específico para postularse como Consejero.
La ley 675 de 2001, no establece obligación para que el consejero deba
estar a paz y salvo por concepto de administración para ser elegido para
integrar el órgano, no obstante en los reglamentos de propiedad horizontal
sí establecen la morosidad como una restricción para ser consejero. Es
decir que esto depende de cada copropiedad y sus estatutos.
RESPONSABILIDAD
DE LOS ADMINISTRADORES
En síntesis debe
entenderse que el ejercicio de una actividad como lo es la administración
de la propiedad horizontal puede causar daño injustificado a la propiedad
horizontal, a los propietarios o a terceros.
El
articulo 50 ley 675 2001 , indica que los
administradores “responderán por los perjuicios que
por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los
propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en
los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación
de la ley o del reglamento de propiedad horizontal”.
El artículo 22 de la
Ley 222 de 1.995 (reforma al Código de Comercio), indica quienes se
consideran administradores de un ente jurídico ó comercial, para lo cual
enuncia “Son Administradores, el
representante legal, el liquidador, el factor, los miembros de las juntas ó
consejos directivos y quienes de acuerdo a los estatutos ejerzan ó detenten
esas funciones”.
Por lo anterior entonces podemos
determinar que a la luz del reglamento de propiedad horizontal, el administrador como
representante legal de la persona jurídica en el ejercicio de sus funciones
de ejecución, recaudo y representación ostentan una responsabilidad ante el
ente que representa, ante los propietarios de los bienes de dominio
particular que integran la copropiedad que administra y ante terceros.
En el mismo sentido, los integrantes del Consejo de
Administración quienes cumplen la ostentan por decisión de la
Asamblea de propietarios al nombrarlos en este órgano de dirección y al
mismo tiempo de administración, en el ejercicio de las funciones conforme
lo estipule el reglamento de propiedad horizontal, adoptan decisiones en
razón que se cumplan los principios orientadores para la persona jurídica
sometida al régimen de la propiedad horizontal (artículos 2° y 32° de la
Ley 675 de 2001) y supervisan la
acción del representante legal y administrador de la misma, ostentan también
responsabilidad en el ejercicio de sus funciones.
El
artículo 1494 código civil, nos indica que fuente de las obligaciones. Las obligaciones
nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los
contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se
obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los
cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o
daño a otra persona, como en los delitos; ya por disposición de la ley,
como entre los padres y los hijos de familia.
En términos generales, la
responsabilidad es la capacidad de toda persona de conocer y aceptar las
consecuencias de un acto suyo, inteligente y libre, así como la relación de
causalidad que une al autor con el acto que realice. la responsabilidad se
exige solo a partir de la libertad y de la conciencia de una obligación. Para
que exista le responsabilidad, el autor del acto u omisión que haya
generado una consecuencia que afecte a terceros, debe haber actuado
libremente y en plena conciencia.
El artículo 24. Responsabilidad de
los administradores.
(Ley 222 de la reforma al código de comercio) indica que: “los administradores responderán
solidaria e ilimitadamente de los perjuicios que por dolo o culpa ocasionen
a la sociedad, a los socios o a terceros. no estarán sujetos a dicha
responsabilidad, quienes no hayan tenido conocimiento de la acción u
omisión o hayan votado en contra, siempre y cuando no la ejecuten. en los
casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la
ley o de los estatutos, se presumirá la culpa del administrador”.
“De igual
manera se presumirá la culpa cuando los administradores hayan propuesto o
ejecutado la decisión sobre distribución de utilidades en contravención a
lo prescrito en el artículo 151 del código de comercio y demás normas sobre
la materia. en estos casos el administrador responderá por las sumas
dejadas de repartir o distribuidas en exceso y por los perjuicios a que
haya lugar”.
“Si el
administrador es persona jurídica, la responsabilidad respectiva será de
ella y de quien actúe como su representante legal. Se tendrán por no escritas
las cláusulas del contrato social que tiendan a absolver a los
administradores de las responsabilidades antedichas o a limitarlas al
importe de las cauciones que hayan prestado para ejercer sus cargos”.
TIPOS DE
RESPONSABILIDADES
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